はじめに
私は妻と0歳の子供がいる、ごく普通のサラリーマンです。
新築マンションの購入契約を交わしたのは今年(2019年)の1月です。
場所は大阪の中心地まで地下鉄1本で行けるエリアで、間取りは３LDK。広さは約65平米です。
マンションの購入価格は4,000万円弱でした。
モデルハウスやモデルルームを見学し始めたのは1年前くらいからですが、本格的に買おうと思って行動に移したのは今年に入ってからなので実質1ヶ月以内で家を決めたことになります。
決断自体は早かったのですが、その間それなりに勉強した上での決断だったので今のところ後悔はしていません。
購入意思がなかった1年前までさかのぼると戸建て住宅から新築マンション、中古マンションまで、さまざまな物件を見てきました。
私が住んでいるのは大阪市内で全国的にみると地価が高く資産価値も維持されているエリアです。
さまざまな物件を内覧してわかったのですが、中古物件であっても交通の便が良い都会で修繕等ちゃんと管理してあれば、そこまで資産価値は下がりません。
資産価値が下がりにくいエリアでマンション購入を検討されている方は、中古が良いか新築が良いか参考にして頂けるよう記事を作成しました。
新築マンションは買った時点で価値が3割下がるって本当？
新築マンションの場合、購入した時点で価値が3割は下がると言われています。
マンション代には売り出しに必要な広告費や人件費、モデルルームの費用が含まれているからです。
それらの値段を差し引くと建物の価値は3割くらい下落する計算になります。
例えば4,000万円の新築マンションを購入した場合、購入した時点で価値が3割下がり、住んだ瞬間に2,800万円の価値にしかならないなんて言われています。
そう言われると新築マンションを買うのは損な気がしますよね！？
お金の勉強をしている人ほど、「新築マンションを買うなんて愚かだ！」なんて言います。
私もお金の勉強はしてきたので、このような知識があり当初は新築マンションを買うことに抵抗がありました。
新築マンションは購入した時点で3割価値が減るという理論が正しければ新築で4,000万円で売られていた物件は中古になったら築浅でも2,800万円で売られているはずですよね？
大阪市内の築浅物件の相場は？
新築マンションを購入するのは、もったいない！
そう思い、実際に中古マンション購入の検討もしました。
買うからには、これから少なくとも10年以上は住むつもりだし、せっかくなら綺麗なマンションに住みたい！
ということで新築に近い状態の築浅物件を探しました。
私が探した時は、本当に新築に近い築5年以内の物件というのは見つかりませんでした。
築10年前後のマンションが見つかったので、数軒内覧してみました。
まず外観の感想ですが、外観はどこも綺麗でした。
近くで見ると確かに多少は年季が入っていましたが、マンションの全体像が見えるくらいの位置で見れば全然古くは見えませんでした。
合格点です。
続いて部屋の中です。
部屋の中はというと・・・正直、どの物件も微妙でした。
何が微妙かと言うと思っていたより使用感が残っていた点です。
特に気になったのは水回りです。
クリーニング済みとのことでしたが、どの物件も築10年前後とは思えないほど水垢が目立っていました。
大抵の中古物件の場合、トイレだけは新調されていましたが、台所やバスルームはリフォームされていませんでした。
フローリングや壁もそれなりに年季が入っていていました。
私たちが探していた物件は大阪市内の住宅地が中心で、新築であれば3LDKで4,000万円前後が相場のエリアです。
中古物件であれば理論通りなら2,800万円以下になっているはずですよね！？
私が見た築10年前後の3LDKのお値段はというと・・・なんと3500万円前後！！
高いお金出して中古マンションを買う意味ないですね。
もしこの中古マンションを35年フルローンで組んだ場合、月々の支払いは管理費、修繕費も合わせると10万円を超えます。
中古マンションを買うのはやめました。
エリアによっては10年経っても資産価値があまり変わらない場合や逆に資産価値が上がる場合もあります。
大阪市の私たちが探していたエリアの場合、10年経っても資産価値がほとんど下がらないエリアでした。
このような地域では築浅物件もお買い得とは言えません。
逆に築浅の綺麗な物件でも地域によっては安くなっている場合もあります。
この場合、中古で買った方がお買い得であることもあります。
資産価値が下がりにくい人気エリアでマンションを買うなら築浅中古を買うメリットは、あまりありません。
穴場スポットであれば、新築より築浅中古物件の方が割安に感じられると思います。
新築マンションは買った時点で価値が3割下がるか？という問いに対する答えはNOです。
資産価値の高いエリアや物件であれば、築10年くらい経ってもほとんど価値は下がりません。
新築マンションを購入した理由
①今住んでいる賃貸マンションが不便だったから
現在は築20年、55平米2LDK東向きの賃貸マンションに住んでいます。
（新築マンションを購入済みですが、建物が未完成の為、まだ賃貸マンションに住んでいます。）
妻としてはキッチンが狭く、部屋も狭いのが不満でした。
ベランダ側には一軒家がありカーテンを開けるとお互いに部屋の中が丸見えです。
じろじろ見るわけではありませんが、洗濯物を干すときとかお向かいさんと目が合うこともあり気になっていました。
最寄駅からは徒歩15分程度かかり、やや遠いです。
家賃は管理費・共益費込で約75,000円です。
閑静な住宅街で近くに大きな公園もあるので周囲の環境は良かったのですが、マンション自体に不満があり引っ越すことを決めました。
ちなみになんでわざわざそんな不満のある物件を借りていたかと言うと単純にお金の問題です。
そりゃ高い家賃払えば、もっと良い物件に住めますよね！
残念ながら経済的な余裕がなかったので、妥協して選んだのが今住んでいる賃貸マンションです。
これから住む予定の新築マンションは65平米3LDK南向きのマンションです。
駅からは徒歩3分の駅近マンションです。
マンションの購入価格は4,000万円弱でした。
頭金ゼロの35年ローンで購入しました。
月々の支払いはローンに管理費、修繕積立金を合わせると10万円を超えます。
75,000円の家賃で高いと言っているのに月々10万円のマンションを買うなんてどうかしてると思われるかもしれませんが、毎日過ごす場所なので出費よりも環境を優先させました。
それに10年間は住宅ローン控除も受けられるので、事実上の支払いはもう少し抑えられます。
②新築の方が気持ちが良いから
単純に気持ちの問題です。
せっかく買うなら、まだ誰も住んだことのない綺麗な部屋に住みたいと思ったからです。
最初は中古物件も検討していたのですが、中古物件は築浅でも使用感があります。
妻と話した結果「古いマンションに住むなら買う意味なくない？」って話になりました。
古いマンションに10万円の家賃払うくらいなら、10万円でローン組んで新しいマンションに住みたいなって話です。
最近は、あえて古い中古マンションを購入してフルリノベするやり方も流行っています。
建物は古くても室内の見た目は新築とほぼ変わらないというスタイルですね。
このスタイルであれば確かに新築マンションより安く自分好みの部屋が手に入ります。
部屋にこだわりがある人やDIYが好きな人はリノベ前提で古いマンションを購入するのもアリですね！
ただ、部屋自体は綺麗にできても建物は老朽化しているので何十年も先まで住むのには適していないと思います。
我が家の場合は、家にそこまで強いこだわりがあるわけではなかったので、手っ取り早い新築マンションにしました。
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③ある程度カスタマイズできるから
新築マンションの場合、建設前に購入すれば無料オプション、有料オプションである程度自分好みにすることができます。
我が家の場合、リビングに収納スペースの増築とクロスの柄変更、ホスクリーンの設置を有料オプションで付け加えました。
無料オプションでは3色の中からフローリング、建具(室内ドア)、キッチンのカラーセレクトを行いました。
これだけで、多少は他の部屋と差別化できます。
0から部屋を作り出すより、ベースがあって、それを少しアレンジするくらいのスタイルが私たち夫婦には合っていました。
④私が死んだらローンの支払いがなくなるから
可能性は低いですが、35年以内に私がガンになって働けなくなったり、最悪亡くなってしまうこともありえます。
ローンを組んでいれば団体信用生命保険(団信)に加入しなければいけません。
団信に入っていれば、万が一ローンを組んだ債務者が亡くなった場合、残りのローンの返済は免除されます。
一人暮らしのマンション購入であれば何のメリットもありませんが、私には妻子がいます。
もし私に万が一のことが起こっても家族がローンの返済に追われることはありません。
銀行にお金を借りてローンを組めば金利が発生するので、ローンを組むこと＝銀行の奴隷になることみたいな言い方をする人もいます。
確かに金利を払うのは馬鹿らしく思えますよね。4,000万円のローンを組めば今の低金利のまま35年経ったとしても支払総額は4,500万円近くになります。
500万円近く銀行に寄付するのと同じなのでムダ金と言えばムダ金です。
ただ、この金利には団信と言う名の生命保険料が入っているので、団信は万が一の時のための掛け捨て型の保険料と割り切れれば良いのではないかと思います。
一方、一生賃貸マンションに住み続けた場合、私の身に何かあった時、家賃の支払いはどうなるでしょうか？
私が死んだところで家賃の支払い義務はなくなりません。
残された家族が払うしかないのです。
そう考えると家族を持てば家やマンションを買った方が良いのではないのでしょうか？
それでも賃貸マンションの方が良いという方は、ご自身に不幸なことが起こった場合、ご家族を路頭に迷わないために、毎月家賃分くらいの保険金が出る保険に加入されることをオススメします。
⑤定住しようと決めたから
私は20代の頃は大学卒業、就職、転勤、結婚といったイベントが多かったこともあり数年単位で賃貸マンションを転々としてきました。
しかし、結婚し子供が産まれたことでそろそろ定住した方が良いかなと思ってきました。
親の都合で転校を繰り返すのは、かわいそうですよね。
私は子供時代は一度も引っ越したことがありません。
大学進学以降、地元を離れていますが、今でも地元に帰れば仲間が迎えてくれます。
個人的には故郷があるのは良いと思っているので、そのような環境づくりを自分の子供にもしてあげたいと思っています。
新築、中古マンションの価格妥当性がわかる【住まいサーフィン】
まとめ
資産価値が下がりにくいエリアで新築マンションを購入するか築浅の中古マンションを購入するか悩まれた場合、個人的には新築マンションの購入をオススメします。
なぜなら新築マンションも中古マンションも値段がそれほど変わらないからです。
値段が変わらないのであれば新築の方が良いと思いませんか？
では、中古マンションは築浅であっても日本各地どこでもオススメしないかというとそういうわけではありません。
地域によっては綺麗な状態の中古マンションが割安で売られていることがあります。
大事なの現場チェックと相場チェックです。
今、自分が買おうとしている家やマンションは割高なのか割安なのか適正なのか、そのあたりの見極めが大事です。
マンションの価値の良し悪しの目利きをするには現場で数をこなすと良いと思います。
新築マンション、中古マンション、一戸建て等さまざまな物件を見て回ると物件を見る目が養われます。
私は結果的に新築マンションを購入しました。
そのため、新築マンション購入をオススメする記事になりましたが、価値観は人それぞれ違います。
ご自身の目で確かめて最良の物件に出会われることを望んでいます。
